L’État Descriptif de Division (EDD) : une prestation ouverte aux diagnostiqueurs immobiliers - 20/12/2024

Depuis de nombreuses années, l’établissement d’états descriptifs de division (EDD) en copropriété suscite des débats dans le secteur immobilier. Marseille, riche de ses immeubles en copropriété, est particulièrement concernée par ces questions. Quels sont les rôles des différents professionnels impliqués et quelles sont les obligations légales pour rédiger un EDD ou déterminer les tantièmes de copropriété à Marseille ?

EDD : Une mission partagée par plusieurs professions

Historiquement, plusieurs acteurs se sont investis dans la réalisation des EDD et des plans qui y sont annexés : les diagnostiqueurs immobiliers, les géomètres topographes, les architectes et les géomètres-experts. Toutefois, la question du monopole des géomètres-experts dans ce domaine a été relancée par des décisions récentes de justice, notamment l’arrêt de la Cour de cassation du 29 juin 2022.

Selon la loi n°46-942 du 7 mai 1946, les géomètres-experts bénéficient d’un monopole pour les études et travaux topographiques qui fixent les limites foncières. Cependant, cet encadrement ne s’applique pas directement à l’établissement des EDD, lesquels consistent principalement à décrire les lots de copropriété, leur répartition et leurs tantièmes.

Débat autour de la compétence exclusive des géomètres-experts

Le « principe de La Rochelle », présenté par Daniel Labetoulle en 2012, suggère que tout EDD accompagné d’un plan précis relève exclusivement de la compétence des géomètres-experts. Toutefois, ce principe n’a aucune valeur normative et reste contesté par divers professionnels et instances, notamment l’Autorité de la concurrence.

Dans son avis n°18-A-02 du 28 février 2018, l’Autorité de la concurrence a rappelé que rien n’impose l’intervention des géomètres-experts pour la réalisation d’EDD ou des croquis annexés. L’article 71-3 du décret n°55-1350 précise que les lots peuvent être identifiés par une description littérale ou un simple croquis, rendant ainsi le recours à un plan détaillé facultatif.

Conséquences de l’arrêt de la Cour de cassation (2022)

L’arrêt de la Cour de cassation du 29 juin 2022 a renforcé la position des géomètres-experts, affirmant que seuls leurs plans peuvent être opposables en matière de délimitation foncière. Cependant, cet arrêt concerne principalement les copropriétés horizontales et les documents de délimitation, et non spécifiquement les EDD.

Pour les diagnostiqueurs immobiliers et autres professionnels formés, il demeure possible de rédiger des EDD accompagnés de croquis, lorsque ces derniers n’ont pas pour vocation de délimiter juridiquement les biens fonciers.

La pratique des tantièmes de copropriété à Marseille

L’établissement des tantièmes de copropriété est une étape essentielle de l’EDD. Ces tantièmes déterminent la répartition des charges et des droits entre les copropriétaires. En l’absence d’obligation de recours exclusif aux géomètres-experts, plusieurs professionnels qualifiés à Marseille peuvent intervenir dans cette mission, notamment les diagnostiqueurs immobiliers disposant d’une expertise en copropriété.

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